2018年以来的房企分拆物业管理公司上市的“热潮”，在2023年出现断崖式降温。2023年仅两家物业管理公司成功上市，仅为2020（18家）的1/9。

于本周举行的2024观点物业大会上发布的，“卓越指数·2024物业服务卓越表现”报告显示，不仅物业管理企业上市热度达到历史最低点，物业管理企业并购热度也不及此前。不过，截至2023年底，港股物业管理企业中总市值超百亿港元的仍有 5 家。

 物业管理企业上市数量及金额达到历史低点

作为与房地产行业唇齿相依的物业管理行业，近年来也深受房地产市场影响。

回顾近年来物业管理企业的上市之路，最早可追溯至2014年。这年6月，花样年控股拆分物业管理公司彩生活赴港上市，为“第一个吃螃蟹”的房企，此后，越来越多的房企跟进分拆上市，到2018年物业管理企业上市已成热潮。据不完全统计，截至2019年12月，上市物业管理企业已达19家。

从观点指数根据Wind整理可见，2019年赴港上市物业管理企业8家，2020年达到18家，2021年降至13家，2022年回落至6家，但到2023年，仅有两家。

自2022 年以来，物业管理企业IPO热度已不及之前，年内共6家物业管理企业顺利IPO（均为港股），募资金额约为12.4亿元；到2023年，只有润华服务和众安智慧生活两家小型区域物业管理企业在经历了多次递表之后，最终成功在港交所上市，募集资金总额约为1.82亿元，数量和资金额达到了历史最低点。

事实上，报告期内，共有珠海万达商管（含有物业管理服务）、深业物业、泓盈服务和经发物业4家物业管理企业递表港交所。但从最终情况看，珠海万达商管短期内上市较难；后三家物企分别为深圳国资、湖南国资及西安国资所有，均在2024年2月份获得证监会备案通知书，尚待新的进展公布。

A股方面，明喆服务2023年6月递表寻求深交所上市，此后在未回复深交所首轮问询的情况下，又于同年12月份主动撤回了申请文件。

5家港股物业管理企业总市值超百亿港元

 截至2023年最后交易日，港股物业管理企业中总市值超百亿港元的共有5家，其中华润万象生活以635.68亿港元位列第一，其次是万物云的293.44 亿港元、碧桂园服务的225.65亿港元、中海物业的192.61亿港元及保利物业的159.36亿港元。

报告期内，物业服务板块下行压力持续。据观点指数月度报告，2023 年内多个月份恒生物业服务及管理指数均跑输同期恒生指数。同时期内，部分物业管理企业为彰显对自身业务发展及前景的信心，开展了股份回购行动。Wind数据显示，2023年港股共有10家物业管理企业进行了回购动作，以总回购金额来看，碧桂园服务位列第一，累计回购金额约2.9亿港元，回购股份共3018 万股；同时，绿城服务、中骏商管、万物云等也均有回购。

与此同时，2023年物业管理企业并购明显降温，期内较为活跃的物企主要为金科服务，收购标的4宗。此外，中骏商管、新大正、远洋服务、金融街物业、荣万家等也有收购动作，但与过往相比，央国企缺席成功的重大并购。在2022年，央企华润万象生活收购了中南服务、祥生物业；招商积余收购中民物业、深圳汇勤等。

增收不增利状况放缓，央企净利润更优

2023年度，样本物业管理企业在管面积仍处于上升和增长阶段，平均涨幅 15.3%，涨幅较上年同期观点指数观测到的29.9%有较大幅度下降，表明物业服务企业规模增长放缓。整体增量放缓也已是行业共识。

据观点指数统计，2023年度，样本物业管理企业的整体毛利率均值约为20.80%，而社区增值服务业务板块整体的毛利率均值为31.64%，高出整体业务毛利率均值超10个百分点。样本港股物业管理企业社区增值服务毛利率中位数为 32%，而整体毛利率中位数为20.3%。

目前，物业管理企业社区增值服务主要包括社区生活服务、空间运营及广告、家装美居、资产管理等类别。其中生活服务类比较广泛，团餐、托幼及养老等业务获得成长。在团餐方面，早先涉及这一领域的主要包括保利物业、金科服务、新希望服务及新城悦服务等少数几家，截至2023年末，入局团餐领域的已有龙湖智创生活、美置服务，雅生活等十多家物业管理企业。

2023年度，物业服务企业的非业主增值服务收入整体持续明显下降。万物云、中海物业、绿城服务及保利物业2023年度的非业主增值业务板块收入均超过20亿元，其中，中海物业同比增长18.3%，保利物业降幅为 4.60%。2023年，增长较快的包括越秀服务、中海物业、京城佳业等，分别同比增长39.6%、18.30%及15.40%；另外，金茂服务、绿城服务及招商积余等也都实现双位数的涨幅。

2023年，物业管理企业增收不增利的状况有所舒缓，样本物业管理企业净利润同比增长均值为9.23%。总体上，央企净利润表现更优，中海物业、华润万象生活、招商积余及保利物业净利润分别同比增长22.80%、32.80%、23.96%及 24%。此外，合景悠活实现扭亏为盈，净利润同比增788%；世茂服务净利润同比增长129.47%，增速靠前；碧桂园服务、雅生活服务及远洋服务等大幅下降，分别为-84.96%、-74.95%及-44.11%；佳兆业美好则录得亏损4.5亿元。

观点指数监测的样本物业管理企业报告期内平均管理费用率为8.59%，较2022年同期下降0.24个百分点。40家样本物企中有26家管理费用实现优化。盈利能力方面，40家样本物业管理企业毛利率与净利率均整体下滑明显，这或意味着，物业服务行业进入了微利阶段。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬